摘要： 在中國物流地產(chǎn)這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。自從普洛斯2003年進入中國以來，將國際標準的物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前國內(nèi)高標準物流倉儲的建設標準，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個市場份額裏，普洛斯為首的外資應該能佔據(jù)超過80%以上的比例。
�。�2016年3月）（一）外資家族：那些不為人知的故事
在中國 物流地產(chǎn)這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。自從普洛斯2003年進入中國以來，將國際標準的 物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前國內(nèi)高標準 物流倉儲的建設標準，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。而且，在整個市場份額裏，普洛斯為首的外資應該能佔據(jù)超過80%以上的比例。 在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，只有 物流地產(chǎn)能夠被外資所佔領大半壁江山。主要原因有兩點，第一是國外商業(yè)消費更發(fā)達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前佈局 物流倉儲，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢；第二是 物流地產(chǎn)風險低，收益穩(wěn)定，為中國資本所不屑，而且這種產(chǎn)品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。 這些外資 物流地產(chǎn)商，由於決策基本國外本部，所以在規(guī)劃理念、產(chǎn)品設計等方面還是適度超前的，這讓其產(chǎn)品能夠在國內(nèi)鶴立雞群，看看普洛斯2003年進入中國時的產(chǎn)品，十年後依然很適用。不過，和很多國內(nèi)運作 物流園區(qū)的企業(yè)希望以更多的服務來增強客戶黏性不同，普洛斯這些外資 物流地產(chǎn)只做一些基礎的標準服務，對於更深的服務是沒有任何興趣的，但即便如此，依然是客戶盈門，這就是標準和品質(zhì)的力量。 說到外資 物流地產(chǎn)家族，其實裏面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家應該對園區(qū)中國（park_china）之前介紹的普洛斯的故事記憶猶新，但實際上，世界範圍內(nèi) 物流地產(chǎn)的老大其實是AMB安博——或者準確點說，是安博與美國普洛斯的合併體。然後才是在新加坡上市的，主要資產(chǎn)佈局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。 也就是說，如今我們看到的這個在中國攻城掠地的普洛斯，與2003年進入中國的那個普洛斯已經(jīng)不是一家公司了，抑或說，是“死而復生”的普洛斯。因為在美國次貸危機引發(fā)的全球金融海嘯中，此前在以中國為首的新興國家大舉負債擴張的普洛斯被投資者所拋棄，股價重挫幾乎遭遇滅頂之災。普洛斯不得不把亞洲、日本的資產(chǎn)賣給了新加坡GIC集團，隨後這部分資產(chǎn)在新加坡重新上市，並在今年年初獲得中資財團的大筆注資。而原來的普洛斯則與安博集團合併，安博一躍成為世界最大的 物流地產(chǎn)商。 如今，普洛斯捲土重來，又開始激進擴張，在中國的總土地儲備已經(jīng)高達2000萬平方米，其他競爭對手簡直望塵莫及。但很多同行也是為其捏了一把汗，畢竟，普洛斯本土僅有幾百人團隊，如今擴張佈局甚至已經(jīng)深入到三四線城市。一旦中國經(jīng)濟勢頭不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟頭，巨額土地儲備會不會變成有毒資產(chǎn)？
在這輪金融危機危機中，還有幾個倒楣蟲。日本的 物流地產(chǎn)巨頭新熙地把中國 物流地產(chǎn)資產(chǎn)賣給了荷蘭ING，結果消化不良的ING也被債主逼債自身難保，又把資產(chǎn)賣給了CBREGlobalInvestors。 說到這裏，嘉民集團也有類似的軌跡。2005年進入中國的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團旗下的 倉儲物流業(yè)務平臺，原來更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團”。2007年，麥格理與嘉民分手，嘉民在中國的擴張遇到了很大的問題。隨後在2009年，來自中國的中投集團成為嘉民的第一大股東，不過前者僅僅是財務投資的角色，正常的經(jīng)營發(fā)展仍掌握在嘉民團隊的手中。 但無論如何，更換股東以及受到外界因素影響的嘉民的確遭遇過發(fā)展的低谷，一定程度上影響了其正常發(fā)展的節(jié)奏。2012年，嘉民又找到了一個新的金主加拿大養(yǎng)老金計畫投資委員會，從而在中國 物流地產(chǎn)領域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強勁勢頭。 與普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中國市場一直是不徐不疾地發(fā)展著。保守而謹慎的作風，一方面讓安博的發(fā)展步伐相比前兩者而言相對遲緩，但另一方面，則沒有遇到前兩者易主、低谷的問題，可以說是“甯走十步遠，不走一步險”的典範。
相比較來看，同樣出身於美國的普洛斯則顯得異常本土化，非常善於跟中國本土企業(yè)合作，長袖善舞，大肆圈地，先後與中儲股份、中外運、上海宇培、傳化 物流、海爾集團、阿裏巴巴、中糧集團、厚樸基金、五洲國際等各有特色的“地頭蛇”聯(lián)姻，而且其團隊也基本上清一色的是中國人組成。 然後就是蓋世理，“ 物流地產(chǎn)中的勞斯萊斯”，業(yè)務做得小而精，其高品質(zhì)的環(huán)保倉儲做得很有一套。蓋世理本來應該在中國有不錯的發(fā)展勢頭，畢竟，當時它的大股東是沃爾瑪，跟隨沃爾瑪?shù)呐涮讉}儲需求在中國大肆擴張順理成章。然而，沃爾瑪在2008年把蓋世理賣給了迪拜世界集團。本以為能夠迪拜世界集團旗下整合原有的 物流地產(chǎn)業(yè)務大展拳腳，今年全球最大的地產(chǎn)巨頭之一Brookfield又從迪拜世界集團手中收購了蓋世理約30%的權益，成為蓋世理第三位新東家。就這樣，連續(xù)易主的折騰，讓蓋世理也始終不能進入加速的正常軌道中，其在中國的發(fā)展不能算順利。 大家可以看到，外資 物流地產(chǎn)四強中，只有AMB安博不僅沒有更換過東家，反而在金融危機撿了個大便宜，與普洛斯合併成為世界頭號 物流地產(chǎn)霸主；而普洛斯、嘉民、蓋世理則都改換過門庭，尤其是普洛斯，激進擴張最終被迫斷腕的警鐘，值得每一位後來者引以為戒。有分教，禍之福所倚，福至禍所伏。 還有一個來自義大利的維龍投資，股東背景雄厚，財大氣粗，也有相當?shù)膶嵙�，近年來其部分專案已�?jīng)被普洛斯並購。
（二）民營家族：宇培和易商誰更牛？
為什麼我們認為他們兩家是佼佼者呢？第一， 物流地產(chǎn)是標準產(chǎn)品，所以資產(chǎn)規(guī)模是直接而有效的衡量標準。宇培目前的倉儲物業(yè)總面積超過140萬平方米，而易商的規(guī)模也大概在150萬平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國疾速的攻城掠地，可以說資產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展速度上不相伯仲。 第二，是雙方的經(jīng)營理念都比較接近海外 物流地產(chǎn)商，尤其都是普洛斯的傳衣缽者（雙方與普洛斯都有千絲萬縷的聯(lián)繫，下文會提到）。他們所建造的倉庫都是注重品質(zhì)和普適性的高標準倉庫，也都擁有一票忠實的客戶追隨者。比如易商是京東除自建外最大的物業(yè)提供方，而宇培則擁有伊藤忠和頂新這兩家死忠客戶。而且，宇培和易商都是以資本的出發(fā)點去做 物流倉儲產(chǎn)品，最終也都是要對接資本市場。 那麼如果一定要分出個勝負呢？我們綜合了 物流地產(chǎn)資深人士的看法後認為，易商是相對更優(yōu)秀一些的。 為什麼這麼說？因為民營企業(yè)最終還是要看老闆，雖然說沒有到“人存政興,人亡政息”這麼誇張，但中國無數(shù)民企的案例證明，老闆的格局、視野、個性、決策等對於一個企業(yè)的發(fā)展是決定性的因素。
易商有兩個老闆，一個叫做沈晉初，一個叫做孫東平，都是 物流地產(chǎn)界響噹噹的牛人。沈晉初曾長期擔任普洛斯華東區(qū)總經(jīng)理和中華區(qū)第一副總裁，可謂位高權重，對於普洛斯的運作機理諳熟，可以想見，易商從建立伊始就是按照普洛斯的範本在打造的，“小普洛斯”貨真價實。 2011年，沈晉初、孫東平和在中國PE界聲名赫赫的美國華平投資一起創(chuàng)辦了“益商”，後更名為“易商”。顯然，這些資本好手從一開始就是瞄準資本的胃口來做 物流地產(chǎn)的，因此相當於國際標準接軌，在一個成熟有據(jù)可循的軌道上行駛，因此發(fā)展得順風順水，3年時間，資產(chǎn)從5萬平方米到150萬平方米，翻了30倍。 不過，對易商最重要的一個起點項目，也是其業(yè)務的試水之作，就是與荷蘭ING集團合作的昆山花橋 物流園項目，這個園區(qū)奠定了易商的堅實基礎。 隨後，高盛和荷蘭APG相繼入股，總投資額超過10億美元。有了這麼充沛的資金，易商想不發(fā)展快點都不可能。
這裏有另外一個插曲。就是荷蘭APG以不超過6.5億美元入股易商，按照國內(nèi) 物流地產(chǎn)的作價來看，這個估值要高出不少。園區(qū)中國（park_china）也特意向 物流地產(chǎn)的資深人士請教過，原因很有意思。 因為這些外資在國內(nèi)投資地產(chǎn)標的都會有一定的比例，比如30億美元，1/3投住宅，1/3投購物中心，1/3投工業(yè)物業(yè)，前兩個因為價格比較高，標的比較多，很容易湊齊，但是工業(yè)物業(yè)較為分散，加上品質(zhì)層次不齊，很難湊足一個很大的額度。那麼易商這裏有150萬平方米的高標準倉儲，省去了APG拼湊、尋找、單個估值的大量成本，所以APG願意為這集中的倉儲物業(yè)多付出一些溢價。
回到民企老闆的話題。宇培的老闆叫做李士發(fā)，也是個有傳奇色彩的梟雄級人物。安徽蕪湖人，包工頭出身，在轉戰(zhàn)上海後完成原始積累，逐漸擁有兩大核心業(yè)務——建築和建材。在偶然的機會闖入 物流地產(chǎn)，加上上海外資雲(yún)集，大部分都是出口加工導向，對高標準倉庫的需求非常旺盛，使得李士發(fā)這個原本籍籍無名的“豎子”得到命運垂青，一舉成名。 隨後的故事大家都會比較熟悉，李士發(fā)先後引入了美國的EI和普洛斯。但是二者都在與宇培的合作中鎩羽而歸，能夠平進平出已算僥倖。雖說買賣不成仁義在，而且普洛斯也的確從宇培那裏拿走了一些倉儲資產(chǎn)，但前後兩個合作夥伴EI和普洛斯都對宇培很不爽，李士發(fā)也在接受媒體採訪時對普洛斯強烈吐槽，認為普洛斯非但沒有給宇培帶來一點好處，還使宇培錯失了大量好的發(fā)展機會，是一次徹頭徹尾的“槽糕的合作”，這其中的原因到底是什麼呢?
園區(qū)中國（park_china）認為，這歸根結底是發(fā)展思維與路徑的問題。民企的老闆總是天上地下唯我獨尊，企業(yè)是我的，老子說了算。但是外資是絕對不允許個人色彩主導的，而是完全以資本的視角去看待企業(yè)的發(fā)展。這在普洛斯與宇培的合作中體現(xiàn)得淋漓盡致，本來宇培已經(jīng)有很猛的擴張勢頭，但是普洛斯進來之後大肆干涉，把之前的一些投資砍得七零八落，讓李士發(fā)非常的惱火。
回過頭來看，很難說誰對誰錯，因為在中國以成敗論英雄的舞臺上，老闆們必須拼命地沖規(guī)模和影響力，有了這些才能對政府和資本講出好聽的故事來，短期的盈利和回報反而不那麼放在心上，但是外資刻板而謹慎，以它們的邏輯和心態(tài)，絕對不會允許這種中國式擴張的情況出現(xiàn)，二者的激烈衝突和分道揚鑣也就無可避免了。
得到教訓的李士發(fā)隨後引入的凱雷、湯森、RRJ和淡馬錫，全部都是甩手掌櫃式的財務投資者，只要你給我要的回報，隨你怎麼折騰。
但是在 物流地產(chǎn)人士看來，過於注重老闆個人色彩的宇培，與完全遵循資本標準一板一眼更規(guī)範做事的易商，就 物流地產(chǎn)這個領域而言，後者得到資本屆的認可和未來的發(fā)展勢頭要更勝一籌。 另外一家值得一提的民企叫做百利威。這家公司也蠻有來頭，是霍氏集團的核心產(chǎn)業(yè)之一，這家霍氏集團另外兩個業(yè)務也比較出名，統(tǒng)一潤滑油和霍氏茶業(yè)。百利威主要定位於 第三方物流，與純粹做 物流地產(chǎn)的宇培、易商還稍有不同。其主要客戶是凡客這樣的電商，業(yè)務除了高標準倉儲外，還有複雜的鏈條式的 物流全程服務。目前，百利威已經(jīng)獲得黑石等海外資本的垂青，未來的發(fā)展勢頭也值得期待。 此外，還有曾經(jīng)在重資產(chǎn)方面遭受過挫折又重新崛起的“勵志哥”寶供 物流，以及美的旗下的安得 物流，都具有相當?shù)膶嵙鸵?guī)模，園區(qū)中國（park_china）也推薦大家關注一下。當然，傳統(tǒng)地產(chǎn)商的老大萬科其實也應該列入其中，它在2014也拿了四塊 物流用地（廊坊、貴陽、東莞、武漢），並且聯(lián)繫外資基金蠢蠢欲動，但由於尚無實質(zhì)性的產(chǎn)品和清晰戰(zhàn)略出來，我們只能保持觀望狀態(tài)，相信2015年萬科在 物流地產(chǎn)方面會有更多的動作。 （三）基金家族：“四兩撥千斤”
園區(qū)中國（park_china）上面說的外資家族和民企家族，儘管最終都是希望對接資本市場，以資本金融化的手段和視角來操作 物流地產(chǎn)，但相比起下面所介紹的這一家族而言，前兩者對於 品牌和規(guī)模要求更多，實體操作的分量更重。 基金家族，完完全全是從資本的進入與退出來衡量 物流地產(chǎn)，而且全部都是以基金杠桿化的操作方式來進行的，其模式也有很多可以討論的地方。 先說外資的基金家族吧，要注意這些“禿鷲”是和第一個外資家族有所區(qū)別的，其中包括美國的“F4（Fund4）”黑石、KKR、凱雷、華平，以及SamZell權益國際（與國內(nèi)的紅杉資本合作）、三菱、三井、湯森、RRJ和淡馬錫旗下的獅城控股、荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司（APGAssetManagementN.V.）等。
接下來是本土的基金精英們了。首先要提的是一個剛進入的新兵。說是新兵，但在中國的金融界，可絕對是大佬級的，那就是平安。平安不動產(chǎn)剛剛在成都從領盛投資手中收購了一處9萬平方米的倉儲物業(yè)，算是正式高調(diào)進入了 物流地產(chǎn)領域。 對於追求穩(wěn)健回報的保險資金而言， 物流地產(chǎn)可以說是相當對胃口，在海外 物流地產(chǎn)背後的投資資金中，養(yǎng)老基金、社�；稹⑿@基金等是最大的買單者，嘉民剛剛獲得加拿大養(yǎng)老基金的入資即是明顯案例。 而且，平安不動產(chǎn)的志向還不僅在於物業(yè)上的收益。最近被熱炒的平安好房網(wǎng)，平安在仲介平臺的使用上是完全免費的，把開發(fā)商的讓利全部讓渡給客戶，其用意就在於增加客戶的黏性，讓其更多地對接到平安豐富多元的金融平臺中，追求的是綜合金融收益。在 物流地產(chǎn)方面，平安打的也基本是如出一轍的算盤。 實際上，平安銀行確實有進一步控制 供應鏈的資金流、資訊流和現(xiàn)金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些 供應鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資，這種傳統(tǒng)的業(yè)務以後會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，並與客戶打成一片。而通過 物流領域、 物流園這樣一個硬體平臺，綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入 供應鏈的下游。 目前，平安不動產(chǎn) 物流團隊的野心不小，希望在5年之內(nèi)做到普洛斯、嘉民之後的中國第三。當然，這個挑戰(zhàn)可太大了，民企家族的宇培和易商已經(jīng)領先好幾個身位，基金家族的萬通和複星也不遑多讓，我們接下來要介紹的國企家族中的北京建設、寶灣 物流、中儲股份們也都在虎視眈眈。 總的來看，基金家族的 物流地產(chǎn)操作方式相當靈活多樣：比如根據(jù)國際標準或客戶需求建設倉儲設施；通過合作開發(fā)，與全國範圍內(nèi)擁有土地資源的企業(yè)共建倉儲設施；幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，做售後返租等。只要地塊符合投資標準，達到“風控”要求，它們可以與不同的合作夥伴以不同的模式合作。 在這方面，萬通控股也是如此。目前，以普洛斯模式為範本的萬通，第一支20億元的工業(yè)地產(chǎn)基金已經(jīng)投完，在全國收購了不少 物流倉儲物業(yè)，第二支20億的工業(yè)地產(chǎn)基金也已經(jīng)開始募集，這些基金的操作也基本是綜合了定制、並購、共建、收售後返租等等。 不過，這種並購式基金也存在一定的問題，因為國內(nèi)好的 物流倉儲設施都掌握在大資本或外資手中，不會輕易出手。從頭開始建又比較耗時耗力，為了儘快把資金投出去，萬通、平安們有可能收購一些品質(zhì)一般的倉庫，簡單改造一下就出租出去，無論是租金收入還是 品牌效應都不行。 那麼怎麼解決這種狀況呢？據(jù)園區(qū)中國（park_china）瞭解，基金家族們可能有一個比較好的處理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，約定“5+2”，也就是這7年先不看租金收入，就是一個簡單的改造，到期時賣給其他資本，或者乾脆就賣給自己這支基金的2期，這樣前一批投資人得到約定的收益心滿意足離場，而萬通、平安則與2期投資者一起把之前這些品質(zhì)不好的倉庫拆掉重建（其實重置成本並不算太高），並按照更高標準打造較好的品質(zhì)，使得租金水準有較大水準的提高，則2期基金就變成了兼有持有運營和套現(xiàn)增值雙重收益的產(chǎn)品。
平安和萬通是傾向於與國際接軌，操作方式基本是照搬普洛斯、嘉民的。而另外一些基金家族成員則更加本土草根化一些，比如複星和天賦資本這一類，不要看產(chǎn)品有點“村”，可絕對是新型城鎮(zhèn)化的熱門產(chǎn)品。
複星的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要都在星泓資本這個操作平臺下，也是通過基金杠桿化的操作來做 物流地產(chǎn)。目前，複星 物流地產(chǎn)方面主要集中在三個領域：與阿裏巴巴、銀泰合作的”菜鳥”，與國藥控股合作的“藥網(wǎng)” 物流計畫以及主攻商貿(mào) 物流、模式接近華南城、毅德控股的“星泓天茂城”。 與萬通、平安這些純粹盯著 物流倉儲的傢伙不同，複星的 物流地產(chǎn)是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，更多強調(diào)服務城市整體需求，業(yè)態(tài)更多元，新舊地產(chǎn)業(yè)態(tài)的結合更緊密。那麼，其盈利模式和盈利空間可能更加不好判斷，不會像國際標準的 物流地產(chǎn)那麼明晰，甚至要結合到整個大盤子裏來算。從這一點來看，如果去跟基金的投資人溝通以及投資結構的設置也許是個問題。 另一個貼地行走的基金是天賦資本。這家本來做創(chuàng)投和PE的投資機構，因為近年來資本市場堰塞湖，開始把資產(chǎn)逐漸做重，用產(chǎn)業(yè)園區(qū)來承載其投資的標的。由於投了很多農(nóng)產(chǎn)品鏈條上的創(chuàng)新型企業(yè)，天賦資本準備投資50億來打造一個全國範圍的農(nóng)產(chǎn)品 物流園網(wǎng)路，在自己的農(nóng)產(chǎn)品O2O交易平臺“天禦農(nóng)業(yè)”的基礎上，將旗下投資的農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)產(chǎn)品 冷鏈物流整合起來，再進一步圍繞這個平臺來投資上下游農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)。 由於農(nóng)業(yè)、 物流、生態(tài)、健康這些概念都是近年來國家大力支持和扶植的，天賦資本能夠借此獲得包括農(nóng)業(yè)部、農(nóng)發(fā)行等的補貼和貸款支持，使得起自身杠杠能夠多次放大，收益率十分可觀。 當然，這些基金家族都屬於話說得漂亮，故事講得動人，但專案大多還在前期籌畫運作期，實際如何還要經(jīng)過一段時間的觀察。園區(qū)中國（park_china）認為，這些基金的操作邏輯完全是正確無誤的，但最大的不確定性是人。也就是說，能否找到足夠優(yōu)秀的團隊在支撐項目的落地，尤其是後期的運營服務？如果只是前期忽悠一批錢進來，而不能保證產(chǎn)品的優(yōu)秀和盈利的持續(xù)的話，那這個資本遊戲就很難繼續(xù)不斷地玩下去。對此，基金家族可要且行且珍惜了。
（四）國企家族：負重者的逆襲
這支國企家族的構成稍微複雜了一些，其中既有一些非常市場化操作的現(xiàn)代化企業(yè)，比如北控集團旗下的北京建設和近來非�；钴S的深圳國際控股，都是香港上市公司，以及寶灣 物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的 物流平臺，也有一些老牌的國企龍頭，比如中儲股份和外高橋。另外還有一家剛準備在這方面有大動作，但是長久以來一直面貌模糊的海航集團。 而且，很多外資由於海外總部方面以及投資人要求等因素，可能會在一定時間後退出一個 物流地產(chǎn)的項目，但是國企可能會持有的更長久一些，不確定性稍微小一些，“政治更正確”一些，這些都可能是未來拿地競爭時政府需要考慮的東西。 另外，從客戶的角度來看，可能也希望能在普洛斯、嘉民之外，有更多新鮮的選擇，民企的宇培、易商，國企的北京建設、寶灣 物流等等，或許在服務體驗方面會有完全不一樣的東西，為什麼不嘗試一下呢？ 進入正題，首先要提一下北京建設，這是一家近期非常銳意進取的企業(yè)。它的母公司北京控股集團旗下有多家香港上市公司，可以說在資本運作方面的基因是根深蒂固的。而北京建設的 物流地產(chǎn)也同樣是貫徹這個思路，產(chǎn)品和標準都是與普洛斯、嘉民等看齊的，做的就是一種實質(zhì)上的金融產(chǎn)品。 大家都知道， 物流地產(chǎn)只有一兩個項目是沒有任何競爭力，比如通過規(guī)�；�、網(wǎng)路化的佈局，想方設法為客戶創(chuàng)造成本減低、管理優(yōu)化的空間，才可能在日益激烈的市場中謀得一席之地。 三年的極速擴張之後，北京建設旗下物業(yè)市值由50萬港元上升到29億港元，激增近6000倍，目前已經(jīng)成熟的 物流倉儲面積超過60萬平方米，這也吸引了很多外界資本的垂青。去年下半年，日本的三菱、三井以真金白銀投資了北京建設，令其如虎添翼。 北京建設從2010年開始介入 物流地產(chǎn)，正在通過收購和自建兩條路線向“三年400萬平方米”的規(guī)�；繕送M。如去年下半年北京建設從CBREGlobalInvestor手中收購了位於上海浦東浦東外高橋 保稅物流園區(qū)的上海凡宜和外高橋 保稅物流中心。 順便一提的是，這個項目可謂命途多舛，一開始本來在外高橋手中，後來在2007年賣給雄心萬丈的日本新熙地，2009年金融危機新熙地倉皇撤出中國，把專案留給荷蘭ING，結果後來ING也受危機影響被迫賣專案還債，又賣給了CBREGlobalInvestor。兜了一圈，這個項目終於又回到了國資懷抱。
北京建設雖然是國企，但是合作方面一貫是長袖善舞。除了這次準備引入的外資夥伴外，通州馬駒橋口岸專案是和香港嘉裏集團及和記黃埔共同投資開發(fā)的，海口保稅區(qū)奢侈品 物流項目則引入了澳大利亞CellAquaculture。 在北京建設這400萬平方米的計畫中，有100萬平方米是冷鏈倉儲。這是很明智的一步，因為在中國目前高漲的 物流需求下，現(xiàn)代化 物流倉儲本就嚴重供應不足，而冷鏈這種更加專業(yè)化的倉儲更是寥寥無幾，搶先佈局會在未來有相當?shù)南劝l(fā)優(yōu)勢。 與北京建設同樣充滿朝氣，在全國迅猛擴張的是來自深圳的寶灣 物流。 與北京建設這樣純粹的倉儲物業(yè)開發(fā)不同，寶灣 物流是正宗的 物流園服務商出身。說起一件大家可能加深對寶灣的印象——中國所有的耐克鞋都是從寶灣 物流園區(qū)發(fā)出的。 對於寶灣 物流的定義，應該是擁有核心倉儲資產(chǎn)的全程 物流服務商，這一點和民企家族中的百利威有點像，是通吃整個 物流產(chǎn)業(yè)鏈條的，而其重中之重，就是必須擁有自己的核心倉儲物業(yè)，離開這個就是沙上樓閣了。 大家從菜鳥網(wǎng)路的情況完全能夠理解，核心倉儲資產(chǎn)就像是現(xiàn)代 物流大系統(tǒng)的核心節(jié)點，控制這些節(jié)點對控制整個 物流網(wǎng)絡有重大的戰(zhàn)略意義，因為貨物在絕大多數(shù)非運輸時間內(nèi)，都是存放在 物流中心內(nèi)的，從某種意義上說，誰擁有了“核心倉儲資產(chǎn)”，誰就能夠對倉儲內(nèi)的貨物有更好的控制權。 在自有倉儲的基礎上，寶灣延伸出一系列業(yè)務，如 倉儲管理、流通加工、運輸與配送、 物流金融、VMI管理、代理報關報檢等，其 物流園集倉儲、加工、配送於一身，屬於綜合性 物流園區(qū)。 目前，寶灣手中已經(jīng)建成的高端倉儲面積達到100萬平方米，未來兩年即將完工的物業(yè)145萬平米，規(guī)劃建設中的物業(yè)96萬平米。這個量級別說在國企家族，就是放到整個內(nèi)地 物流地產(chǎn)商中也能排進TOP5。 寶灣 物流目前的主要客戶分為三類： 第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)制造型企業(yè)和電子商務企業(yè)，三類客戶占比約為55%、35%、10%。主要客戶有IDS、大眾、廣州風神 物流、1號店、德迅、戴姆勒、屈臣氏等。據(jù)說，未來電子商務的份額會有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子 物流商務平臺和寶灣 物流公共型電子商務 物流平臺，有點不明覺厲。 中儲股份是國字頭 倉儲物流企業(yè)的老字型大小佼佼者，但是，由於其手中的大量的 物流倉儲用地都是非市場化的操作，僅僅作為自有倉庫，其價值沒有得以真實釋放出來。打個比方，就好像你在北京王府井有一個門臉房，是自己用來 存貨，還是引入合作方或者出租給一家珠寶行收租金劃算？答案不言自明。因此，中儲股份近年來開始積極進軍 物流地產(chǎn)，比如與普洛斯、與阿裏巴巴等頻繁接觸合作，進行更多市場化的 物流地產(chǎn)運作。 根據(jù)最新的資料測算，中儲股份的 物流地產(chǎn)總計約480萬平米，其中擁有土地使用權的超過210萬平米，這些土地一旦釋放出來，價值十分可觀。據(jù)中儲股份自己的描述，其希望引入普洛斯這樣的合作者，一方面學習對方的先進經(jīng)驗，一方面合資建設的 物流中心會根據(jù)實際需要出售給普洛斯旗下的基金，然後再由中儲反租。 外高橋是上海國企的典型代表，擁有大量的工業(yè)用地儲備，但始終沒有體現(xiàn)出應有的價值。由於上海一直是中國外貿(mào)經(jīng)濟的重要視窗，所以也是 物流地產(chǎn)最集中的地方。記得2009年上海四大國企曾經(jīng)希望以手中的工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合推出一款偏債類REITs，但最終無疾而終。隨著上海自貿(mào)區(qū)建設的大潮，外高橋等國企手中的工業(yè)用地有望進一步釋放潛在價值，但是，這其中還有多少能夠用於 物流地產(chǎn)的建設還屬於未知之數(shù)。 最後一個出場的就是海航集團。2014年6月底，海航旗下的上市公司億城投資宣佈與新加坡豐樹合作，共同合作收購、投資和開發(fā) 物流倉儲專案，預計目標為在未來3年內(nèi)投資超過100萬平方米 物流倉儲專案，總規(guī)模不低於50億元。海航負責拿地，豐樹負責投資運營，所投資 物流地產(chǎn)專案優(yōu)先通過豐樹 物流信託（豐樹REITs）上市退出。 一直以來，園區(qū)中國（park_china）都認為，有著八爪魚之稱的海航根本不是一個實業(yè)公司或者說房地產(chǎn)公司，而是一個徹頭徹尾的金融投資公司。尤其在地產(chǎn)方面，與其說它在搞地產(chǎn)開發(fā)，還不如說是搞資本運作，一系列動作的實質(zhì)是賭土地資產(chǎn)升值。其地產(chǎn)業(yè)務核心不是主要依靠業(yè)績提升，更多的是通過把握資本市場的節(jié)奏和資產(chǎn)泡沫的節(jié)奏來迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，即依託並購和資本杠桿。
這一次，海航旗下的億城投資聯(lián)手豐樹來搞 物流地產(chǎn)，可以說正得其所哉——海航要的是能夠撬動金融資本的地產(chǎn)資產(chǎn)籌碼，億城投資要的是上市公司靠金融投資概念題材炒作，豐樹則得到了一個本土長袖善舞的好幫手，三方各取所需，聯(lián)手水到渠成。在這次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)野心初露面目之後，海航未來還有什麼更強力的動作，也確實值得期待。 物流地產(chǎn)四大家族：史上最全的34家物流地產(chǎn)商盤點
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